Location que demander au propriétaire ?

Depuis l’adoption de la loi Alur en mars 2014, le locataire s’est vu de plus en plus protégé. Le locataire bénéficie d’une meilleure information et d’une limitation de ses obligations de garantie. Lorsque vous souhaitez louer, votre bailleur vous demande un certain nombre de documents afin d’évaluer votre capacité locative. Généralement, le locataire doit arriver à justifier qu’il a un revenu mensuel au moins égal à 3 fois la valeur du loyer. En contrepartie, il a le droit de demander certaines informations au propriétaire. Ces informations peuvent concerner le logement ou les conditions de location.

Les informations sur les conditions de la location

Lorsqu’un logement vous intéresse et que vous le visitez, ayez toujours en tête des questions à poser au propriétaire ou à l’agent immobilier.Ces informations sont importantes. Vous pouvez par exemple demander le type de bail qu’il désire signer. S’agit-il d’un bail meublé ou d’un bail location vide classique de 3 ou 6 ans ? Les charges sont-elles incluses dans le montant du loyer ? Quelle est la valeur des charges ? Les avances sur charge doivent-elles être versées mensuellement ou trimestriellement ? Le chauffage fait partie des éléments qui font progresser le montant des charges. Pour être fixé, il est préférable de demander immédiatement si les charges à payer comprennent le chauffage et l’eau.

Vous pouvez également demander au propriétaire s’il prend une caution ou une assurance loyers impayée. Demandez-lui comment s’effectue le paiement du loyer. Accepte-t-il un paiement par prélèvement automatique ? Quel est le montant du dépôt de garantie ? Sachez que le dépôt de garantie ne doit pas être supérieur à un mois de loyer. Pour finir, vous pouvez lui demander les documents que vous devez lui fournir.

Les informations sur le logement

Pour avoir des informations sur le logement, vous pouvez demander au propriétaire si le logement est bruyant, calme, ensoleillé ou sombre ? Afin de faire votre propre opinion sur la question, nous vous conseillons de visiter le logement à une heure où vous serez sûr que les personnes qui l’habitent seront dans les lieux. Il faut donc éviter de visiter les logements à des heures de travail.

Continuez à récolter des informations en demandant s’il y a une cave ou un parking. Si le propriétaire vous répond oui, alors n’hésitez surtout pas à les visiter. N’oubliez pas de demander si le bâtiment est entretenu par service extérieur ou par un gardien.

Encore une fois, nous vous rappelons qu’il est préférable de se forger sa propre opinion. Un propriétaire ou un agent immobilier peut trouver que le logement est calme alors que ce n’est pas forcément le cas. Pour finir, demandez les diagnostics techniques (vérifier celui du plomb et de l’amiante).

 Les diagnostics obligatoires

La loi oblige le propriétaire à vous fournir certains diagnostics. Ces diagnostics doivent être fournis au plus tard le jour de la signature du contrat. Les diagnostics concernés sont le diagnostic de performance énergétique, le diagnostic du constat de risque d’exposition au plomb (quand le bâtiment a été construit avant 1949), l’état des risques naturels et technologiques (si l’immeuble se situe dans une zone à risques).

Deux nouveaux diagnostics se sont ajoutés avec la loi Alur. Nous avons celui concernant la détection de l’amiante et l’état de l’installation intérieure de gaz et d’électricité.

 Le locataire peut-il demander la transmission de copie des justificatifs de charges locatives au bailleur ?

La loi du 6 juillet 1989 est celle qui traite de ce problème. Pour répondre à cette préoccupation, la loi se base sur le principe de justification. En réalité, les charges locatives représentent la contrepartie d’un service rendu au locataire. Par conséquent, le bailleur se voit dans l’obligation de justifier que le service a bien été rendu et que les dépenses ont bien été engagées.

Le locataire ne peut pas être condamné au paiement des charges locatives si le bailleur n’a pas mis les pièces justificatives des charges dont le paiement est réclamé à disposition du locataire.

En pratique, le bailleur adresse à son locataire un décompte par nature de charges, un mois avant la régularisation. Le bailleur doit fournir durant une période d’un mois toutes les pièces justificatives au locataire. La fourniture des pièces justificatives doit se faire dans des conditions normales et raisonnables. Par exemple, ce n’est pas raisonnable qu’un locataire se déplace au domicile du bailleur qui se situe au Havre alors que le bien loué se trouve à Paris. Dans ce cas de figure, le propriétaire peut laisser les justificatifs dans l’immeuble.

Selon l’article 23 de la même loi, les charges récupérables doivent être justifiées par le propriétaire. Cependant, l’article 23 ne précise pas les moyens permettant une consultation des pièces. Selon la jurisprudence, le propriétaire n’est pas tenu de donner une copie des pièces justificatives à son locataire. Toujours selon la jurisprudence, le locataire ne peut exiger que les pièces justificatives lui soient fournies.

Quand il s’agit d’une copropriété, le propriétaire doit s’appuyer sur le décompte de charges du syndic. Le locataire a la possibilité de demander une consultation des pièces comptables. Le syndic n’est pas obligé de fournir les pièces comptables aux locataires de l’immeuble en copropriété. Mais le propriétaire peut intervenir auprès du syndic à la demande du locataire. Le propriétaire jouera le rôle d’intermédiaire et organisera les modalités de la communication.

 L’État des lieux

Le locataire doit demander à faire un état des lieux avec le propriétaire. L’état des lieux peut s’avérer utile (surtout lors du départ du locataire). Les modalités de l’état des lieux doivent être revues par décret. L’état des lieux doit comporter une mention précisant le bon fonctionnement du détecteur de fumée. Il y a aussi la mention de l’index relevée sur les compteurs d’électricité et de gaz (si le logement est équipé d’un chauffe-eau individuel ou d’un chauffage).

Grâce à la loi Alur, le locataire peut demander la modification de l’état des lieux. Pour cela, il dispose d’un délai de 10 jours suivant son établissement. Si le propriétaire n’accède pas à la demande, alors le locataire pourra saisir gratuitement la commission départementale de conciliation. Il s’agit d’un organisme paritaire composé des représentants de locataires et des bailleurs. Il est bon de savoir que l’état des lieux est à la charge du locataire. Il devra débourser un montant maximum de 3 euros par m².