Qu’est-ce que la location-accession ?

La location-accession est une opération qui permet d’acquérir un logement de façon progressive. Le contrat de location-accession permet à l’acquéreur d’acheter le logement après l’avoir occupé en tant que locataire, durant une période de jouissance. La période de jouissance se détermine en accord avec le propriétaire lors de la signature du contrat. En quoi consiste la location-accession et quelles sont les contraintes de parties ?

Les biens concernés par la location-accession

La location-accession peut porter sur un local déjà construit ou en cours de construction (à la date de signature du contrat), un appartement ou une maison individuelle,un immeuble mixte, d’habitation ou à usage professionnel.

Le contrat de location-accession

Le contrat de location-accession est un contrat atypique. Il peut être décliné en deux contrats. Nous avons un contrat de location-accession et un autre contrat qui porte sur la vente définitive. Il faut obligatoirement recourir aux services d’un notaire.

 Les préalables au contrat

Cette étape est facultative. Les préalables au contrat de location-accession sont les mêmes que pour la vente classique. En effet comme c’est le cas avec la vente classique, il est également possible qu’un contrat préliminaire soit signé avant celle du contrat de location-accession. Dans ce contrat, le vendeur de l’immeuble s’engage à garder le bien pour le futur acquéreur. Le futur acquéreur doit alors verser un montant donné pour mettre fin à la transaction. Le montant à verser ne doit pas dépasser 5 % du prix de l’immeuble.

 Les indications obligatoires du contrat de location-accession

Avant d’indiquer les mentions qui doivent obligatoirement figurer dans ce contrat, il faut préciser que le contrat de location-accession doit être signé devant le notaire et publié au bureau des hypothèques.

Les indications obligatoires du contrat de location accession sont : le bien immobilier qui est l’objet du contrat, son prix de vente et les modalités de paiement, la date exacte d’entrée en jouissance, la valeur de la redevance, sa ventilation, les différentes garanties ainsi que les charges qui incombent à l’accédant.

La location-accession est intéressante lorsque nous ne voulons pas rater l’occasion d’acheter le bien immobilier que nous désirons alors que notre apport personnel est insuffisant, que nos droits à un prêt de notre PEL ne seront ouverts que dans un an, ou que vous n’avez pas encore vendu notre bien.

Qu’en est-il des conditions financières ?

Le futur acquéreur du logement doit verser une redevance qui est fixée par les parties. Pour évaluer la valeur de la redevance, il faut se baser sur les capacités financières du locataire accédant.

En réalité la redevance comprend deux parties. La première partie de la redevance est due en compensation de la jouissance de l’immeuble. Cette partie n’est rien d’autre que le loyer. La seconde partie de la redevance est une épargne qui court jusqu’au terme du contrat. A l’échéance du contrat, le montant de l’épargne est imputé sur le prix de l’immeuble.

Il existe deux cas de figure dans lesquels les montants versés au titre de l’épargne sont restitués à l’acquéreur. Il peut s’agir des cas où l’option n’est pas levée à la fin du contrat ou quand il y a résiliation du contrat. La restitution de l’épargne à l’accédant doit se faire dans un délai maximal de 3 mois à compter de son départ.

Quelles sont les différentes obligations auxquelles sont soumises les parties tout au long de l’exécution du contrat ?

Le locataire accédant et le propriétaire sont tenus à des obligations. Découvrons-les.

Les obligations du vendeur de l’immeuble

Dès la signature du contrat de location-accession, le vendeur ne peut plus disposer librement de son immeuble. Le bien immobilier faisant objet du contrat est réservé au locataire accédant jusqu’à la date de la levée d’option. Durant l’exécution du contrat, le vendeur est le garant du paiement effectif des charges vis-à-vis de la copropriété. En cas de défaillance de l’accédant, le syndic peut se retourner contre le vendeur.

Le vendeur peut résilier le contrat si l’accédant est en incapacité de payer les charges. En cas de résiliation du contrat de location-accession pour inexécution des obligations du locataire accédant, ce dernier doit verser une indemnité au vendeur. Cette indemnité représente 2 % du prix de vente (article 11 de la loi du 12 juillet 1984).

Les obligations de l’occupant

L’occupant ou locataire accédant se doit d’entretenir l’immeuble pendant la durée du contrat. Il doit aussi y faire les travaux de réparations courantes qui s’avèrent indispensables. Il faut toutefois noter que les travaux de grosses réparations sont à la charge du propriétaire ou vendeur. Le locataire accédant peut participer aux assemblées générales et peut même prendre part aux votes car à la signature du contrat, il est considéré comme un véritable propriétaire vis-à-vis de la copropriété. De ce fait, le locataire accédant est redevable de l’ensemble des charges d’entretien et de réparation de l’immeuble. Il est aussi redevable des charges relatives aux services collectifs et éléments d’équipements communs. Le montant de ses charges doit être proportionnel à sa quote-part.

Le locataire accédant est considéré comme un véritable propriétaire vis-à-vis du fisc. Il doit donc payer la taxe foncière. Le montant qui est à sa charge est déterminé à partir de la date d’occupation du logement.

Que retenir sur la levée de l’option ?

Trois mois avant le terme du contrat de location-accession, le vendeur doit par lettre recommandée (avec demande d’avis de réception) mettre en demeure le locataire accédant de lever l’option. Dans la lettre, le vendeur doit rappeler à l’occupant qu’il peut ou non acheter le bien. Un état de la situation hypothécaire du bien doit être joint à la lettre. Le vendeur doit aussi indiquer le montant des sommes restant dues.La levée de l’option peut se faire avant l’échéance du contrat, mais il faudrait alors que le contrat le prévoie.

Un acte notarié doit être conclu si l’accédant décide de lever l’option. S’il existe une clause qui stipule que le prix sera payé grâce à un ou plusieurs prêts alors le transfert de propriété sera subordonné à la condition suspensive de l’obtention de ces prêts. Cela implique qu’aucune indemnité ne sera due si les prêts ne sont pas accordés. Le locataire peut renoncer à acheter le bien. Il peut décider sans motifs de résilier son engagement. La loi du 12 juillet 1984 a prévu dans ce cas que le vendeur peut bénéficier d’une indemnité évaluée à 1 % du prix de vente. Le locataire accédant doit alors immédiatement quitter les lieux et les rendre en bon état au vendeur.

Si le vendeur est responsable de la résiliation du contrat parce qu’il décide de ne plus vendre le bien alors il se doit de verser une indemnité de 3 % du prix de vente au locataire. Le vendeur est dans l’obligation de rembourser toutes les sommes qu’il a reçues au titre de l’épargne si le transfert de propriété n’a pas lieu. Il conserve cependant la partie de la redevance qui correspond au loyer.Cette partie doit être déclarée par le vendeur comme un revenu foncier pendant toute la durée de l’occupation du bien immobilier.

Quels sont les frais liés à la location-accession ?

Nous avons l’enregistrement du contrat qui est à charge du l’accédant (cfarticle 680 du CGI). Nous avons également les frais du notaire ainsi que les frais liés aux différentes formalités qui restent toujours à la charge du locataire. L’acte définitif constatant le transfert de propriété engendre les mêmes frais que ceux de la vente classique. La vente reste soumise à la taxe de publicité foncière de droit commun (le taux est de 5,80 %).

Location-accession : que retenir ?

La location-accession est un mécanisme qui a pour objectif de permettre aux ménages d’acquérir le bien immobilier qu’ils occupent malgré leur statut de locataire. Le contrat comporte des obligations vis-à-vis du locataire accédant et du vendeur. La location-accession laisse plus d’options à l’acheteur.

L’acheteur bénéficie de l’exercice de l’option durant toute la période de jouissance. Cela veut tout simplement dire qu’il peut à tout moment décider d’acquérir ou non le bien.Il doit cependant informer le propriétaire (au moins 3 mois avant l’échéance du contrat) de sa volonté ou non d’acquérir le bien immobilier.S’il choisit d’acquérir le bien il ne versera que le solde du prix pour obtenir le transfert de propriété. S’il choisit de ne pas acquérir le bien alors il devra quitter les lieux.

Le plafond de revenus et des prix de vente sont encadrés. Selon la réglementation en vigueur, le prix de vente du bien doit respecter certains plafonds. La location-accession permet de bénéficier d’une TVA de 5,50 % au lieu de 19,60 %. En outre, on jouit d’une exonération de la TFPB (Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties) durant 15 ans. La location-accession consiste en une accession progressive qui comporte 3 phases. Nous avons la phase préparatoire, la première et la seconde phase. Durant la première phase ou phase de location, l’accédant paie des redevances. Durant la seconde phase, il passe au statut de propriétaire.